Споры о выкупе арендованного имущества

Опубликовано Опубликовано в рубрике Составление договора

Явление арендных отношений в гражданском обороте стало в последнее время чрезвычайно распространенным. Аренда земельных участков, помещений, зданий или целого комплекса недвижимости осуществляется практически каждым хозяйствующим субъектом. Транспортные средства тоже имеют дело с арендой.

Данное явление характеризуется не только временным владением и пользованием. 

ГК РФ установило норму, в соответствии с которой находящееся в аренде имущество становится собственностью арендатора при истечении некоторого периода времени или до его окончания, и при условии, если арендатор осуществляет оплату выкупной цены имущества.

Однако, такое распоряжение имуществом, находящимся в аренде, предусматривается только при наличии данного условия в законе или согласования в договоре.

В частности, если в договоре аренды земли, заключенном между сторонами, определяется условие о его последующем выкупе арендатором, то данный договор (с правом выкупа) будет содержать в себе составляющие и купли-продажи недвижимости, и аренды.

Но на законодательном уровне предусматривается возможность заключения дополнительного соглашения, которое содержит условия о выкупе имущества, отданного под аренду. Его форма должна иметь прямое соответствие с основным договором, и, если основной договор подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение становится зарегистрированным в Росреестре автоматическим образом.

Необходимо учитывать, что к арендному договору, который предусматривает в дальнейшем переход к арендатору права собственности на имущество, используются исключительно нормы о договоре купли-продажи, регламентирующие форму договорных условий. В данной ситуации не действуют другие правила о купли-продажи.

Договор об аренде

Сам договор, по которому осуществляется дальнейший переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, не подлежит государственной регистрации, поскольку регистрироваться может исключительно переход титульного права. Таким образом, требования о понуждении относительно проведения государственной регистрации данного договора будут считаться несостоятельными.

Нередко возникают ситуации, где лицо, которое имеет права арендодателя, но не может распоряжаться арендованным имуществом (к примеру, при отсутствии зарегистрированного права на него), заключает такой договор с правом выкупа. В таких случаях судьи принимают решение относительно признания условий соглашения о выкупе в качестве недействительных. Во избежание подобных ситуаций должна быть обязательно осуществлена проверка наличия у арендодателя прав на отчуждение имущества, подтверждаемое выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве собственности.

В частности, не будут удовлетворяться иски лиц относительно понуждения к регистрации перехода права собственности, при установлении того, что в момент подписания арендного договора с правом выкупа спорного имущества данное имущество отсутствовало в собственности арендодателя (ответчика).

Различия между лизингом и арендой

Необходимо разграничивать договор лизинга и договор аренды с дальнейшим выкупом арендуемого имущества.

Лизинг является разновидностью арендного договора, поэтому на него распространяются общие нормы арендного договора.

Основными отличиями договора лизинга от договора аренды с дальнейшим выкупом являются:

  • Обычно в лизинг передается новое имущество, которое специально приобретается арендодателем. Как правило, сам арендатор указывает на имущество, которое необходимо предоставить в соответствии с лизинговым договором;
  • В аренде с дальнейшим выкупом принимают участие два лица: арендодатель и арендатор. Лизинг имеет третьего участника – продавца, который является ответственным за качество предоставляемых продуктов, не являясь при этом договорной стороной;
  • Приобретение лизингового имущества арендодателем осуществляется по договору поставки или купли-продажи, в связи с незаключением которых исполнение обязательств по лизингу делается невозможным;
  • Различные природные объекты, в том числе земля, не может выступать в качестве предмета договора лизингa.

Для аренды с дальнейшим выкупом закон устанавливает запрет на выкуп в случаях, если это:

  • имущество, которое временно не используется, арендуется государственными научными учреждениями и находится в федеральной собственности;
  • земельные участки из состава сельскохозяйственных земель.

В соответствии с ФЗ от 22.07.2008 года № 159, государственная или муниципальная унитарная организация имеет право осуществления возмездного отчуждения недвижимости в собственность лица, которое его арендует. 

Требования к арендатору

Закон устанавливает некоторые требования к арендатору, который вступает в арендные отношения и желает выкупить имущество.

Условия, при которых отчуждается имущество:

  • арендуемым имуществом должен непрерывно в течение как минимум двух лет временно владеть или пользоваться субъект; 
  • у субъекта не должно быть задолженности по оплате аренды данного имущества, неустойкам (штрафным санкциям, пеням) на дату заключения договора купли-продажи либо на дату подачи заявления на реализацию права на выкуп имущества;
  • имущество, которое арендуется, не должно находиться в списке имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (не отчуждено в собственность, не обременено правами третьих лиц).

Следует отметить, что в результате безвозмездного пользования имуществом государственного или муниципального типа право на его приобретение не порождается. В процессе реализации собственного права на приобретение имущества в собственность, субъект осуществляет его оплату в рассрочку или единовременно.

Закон предусматривает порядок реализации права на выкуп имущества, которое арендуется, в административной форме. Однако зачастую появляется необходимость в судебном вмешательстве в данный вопрос, что обусловлено нежеланием собственника осуществлять передачу своего имущества арендатору и в целом несовершенством механизма реализации данной процедуры.

Не занимайтесь «самолечением» при возникновении сложных спорных ситуаций. Обратитесь к опытному специалисту юридического права, который поможет вам разрешить все ваши проблемы.